La prima cosa che dovresti aver capito è:
DEVO RICHIEDERE LA DOCUMENTAZIONE DELLA CASA CHE INTENDO COMPRARE
Iniziamo con il TITOLO DI PROPRIETA’, quanti e quali sono?
L’immobile che stai per acquistare può esser pervenuto al venditore in due modi:
a titolo derivativo [compravendita, permuta, donazione o successione (testamentaria o legittima)]
a titolo originario [occupazione, invenzione, accessione, unione e
commistione, specificazione, usucapione].
Nell’ambito dell’intermediazione immobiliare i più frequenti sono
sicuramente i primi, anche se mi è capitato qualche volta di trovarmi
di fronte ad un acquisto per usucapione.

Nell’analisi dei passaggi di proprietà a titolo derivativo mi voglio soffermare

soprattutto sull’atto di COMPRAVENDITA, senza però tralasciare di dire giusto due

cose sugli altri.
Sarà necessario prestare attenzione nel caso in cui il vostro venditore abbia ricevuto la proprietà tramite DONAZIONE. Perché? Perché la donazione è un atto

che potrebbe essere impugnato, per questo motivo alcune banche non finanziano

l’acquisto, anche se, ultimamente, se si prevede l’intervento di una compagnia

assicurativa che garantisce l’operazione, questo veto è meno frequente.

Sulla SUCCESSIONE vorrei invece soffermarmi un pò di più, sono state tante le

intermediazioni che ho concluso dove i venditori erano EREDI.
Iniziamo col dire che la successione non è un passaggio di proprietà, mi spiego

meglio, un pò tutti siamo convinti che alla morte del proprio caro basti

presentare la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate, in realtà

registrare la successione è solo un aspetto fiscale, i passaggi di proprietà

avvengono con la trascrizione degli atti, di conseguenza solo con la trascrizione
dell’ACCETTAZIONE DI EREDITA’ c’è il vero e proprio passaggio, per questo motivo

oltre la dichiarazione registrata è il caso di richiedere anche il titolo precedente.

Sulla PERMUTA non mi soffermo più di tanto, se non dicendovi che la permuta non è

altro che uno scambio di beni, “io vendo casa mia a te in cambio della tua”,

potreste trovarvi davanti ad un atto di permuta soprattutto se comprate un immobile

di nuova costruzione.

Ho lasciato per ultimo l’atto di COMPRAVENDITA, perché è quello più frequente,

non starò qui a spiegarvi cosa è in termini legali, quello che mi preme di più è

farvi capire le cose più importanti dove soffermarvi nella lettura, ah giusto mi

sono dimenticato di dirvi che quando il venditore vi consegnerà il suo passaggio

di proprietà è proprio il caso di leggerlo attentamente e soffermarvi nei seguenti
punti.

La data di stipula, importante verificare che siano passati almeno 5 anni dall’acquisto.

Sapete perché?

La sede della stipula, se l’atto è stato stipulato presso un istituto bancario quasi

sicuramente il venditore avrà un mutuo da estinguere e di conseguenza una ipoteca da

far cancellare. Badate bene, potrebbe capitare che ci si trovi in presenza di un mutuo

e un’ipoteca gravante sull’immobile, anche se l’atto dovesse essere stato stipulato in

altra sede.

Le parti.. il vostro interlocutore, è in realtà il proprietario?

Descrizione del bene venduto e relativi dati catastali, molto probabilmente ci sarà

allegata anche la planimetria catastale, verificate che la planimetria corrisponda alla

realtà dei fatti e alla descrizione, in questo articolo dell’atto ci dovrebbe essere anche la rendita catastale dell’immobile, vi servirà per calcolare le imposte da versare

all’Agenzia delle Entrate.

Ad un certo punto vi capiterà di leggere “Ai sensi della Legge 47/1985” ..... senza forse,

è uno degli aspetti più importanti dell’atto, il venditore dichiara che l’immobile che sta vendendo è stato edificato in conformità della concessione edilizia n. xxx rilasciata
in data xx.xx.xxxx"; il prossimo passo sarà quello di verificare se il progetto
approvato è relativo alla concessione dichiarata e conforme allo stato reale dell’immobile;

si parla di doppia conformità "Urbanistica e Catastale" e in virtù di ciò le planimetrie

depositate presso l'ufficio tecnico comunale  dovranno corrispondere a quelle depositate

in Catasto ed entrambe dovranno essere conformi alla situazione di fatto.

Se si sta acquistando un appartamento bisognerà prestare attenzione ai locali ed agli spazi

condominiali compresi o meno nella vendita.

Verifica della continuità delle trascrizioni, e delle eventuali iscrizioni, ipoteche volontarie

o legali che il vecchio venditore si obbligava a cancellare successivamente all’atto.

Un ultimo cenno lo riserviamo alla verifica delle modalità specifiche richieste dal Vostro

Venditore, in fase di acquisto: ha acquistato con agevolazioni prima casa? E se si, sta vendendo prima che siano decorsi 5 anni? Date il giusto rilievo a questa informazioni perché

potrebbe riservarVi delle cattive sorprese decorsi 12 mesi dall'Acquisto; in tale ipotesi si

avrà la costituzione di un debito privilegiato che "segue" l'immobile.

 

Questi alcuni degli aspetti più rilevanti a cui prestare attenzione, ma ogni atto di provenienza

può riservare alcune particolarità e condizioni specifiche che, di volta in volta, è consigliabile snocciolare con attenzione.